DTI 뜻과 계산방법 – 대출 승인 전 꼭 알아야 할 지표

 
 
대출 심사에서 중요한 지표, DTI(총부채상환비율). DTI의 뜻과 계산방법, 대출 승인 과정에서 어떤 의미를 가지는지 알기 쉽게 정리했습니다.

은행에서 대출을 신청할 때 가장 먼저 확인하는 것이 바로 DTI입니다. DTI는 내 소득 대비 대출 상환 부담을 나타내는 지표로, 대출 승인 여부와 한도에 큰 영향을 줍니다. 하지만 DSR과 혼동하기 쉽고 계산법도 헷갈리기 마련인데요. 이번 글에서는 DTI의 정확한 의미와 계산법, 그리고 실제 대출 심사 과정에서 어떻게 적용되는지 자세히 설명해 드리겠습니다.
 
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DTI란 무엇인가?

DTI는 총부채상환비율(Debt To Income ratio)의 약자로, 연간 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해, 내가 1년에 버는 소득 중 대출 상환에 얼마를 쓰는지를 보여주는 지표입니다. 예를 들어 연 소득이 5천만 원이고, 주택담보대출 원리금 상환액이 연 1천만 원, 신용대출 이자 상환액이 연 500만 원이라면 총 상환액은 1천500만 원이고, DTI는 30%가 됩니다. 이 수치가 높을수록 소득 대비 상환 부담이 크다는 의미이며, 은행은 이를 근거로 대출 가능 금액을 제한하게 됩니다.
 
 

DTI 계산 방법

DTI의 기본 계산 공식은 (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환액) ÷ 연간 소득 × 100입니다. 중요한 점은, DTI는 모든 대출의 “원리금”을 반영하는 것이 아니라 주택담보대출은 원리금 전체를, 신용대출과 기타 대출은 이자만 반영한다는 점입니다. 이 때문에 DTI는 DSR보다 다소 완화된 지표로 볼 수 있습니다. 예를 들어 연 소득이 6천만 원이고, 연간 주택담보대출 원리금 상환액이 1천200만 원, 신용대출 이자가 300만 원이라면 총 상환액은 1천500만 원이고, DTI는 25%가 됩니다. 은행은 보통 DTI가 일정 수준 이하일 때만 추가 대출을 승인합니다.

4,000만 원	1,000만 원	200만 원	1,200만 원	30%
5,000만 원	1,200만 원	300만 원	1,500만 원	30%
6,000만 원	1,500만 원	300만 원	1,800만 원	30%

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DTI가 대출 심사에서 갖는 의미

DTI는 주택담보대출을 심사할 때 핵심 지표로 사용됩니다. 금융당국은 차주의 상환 능력을 고려해 일정 수준 이상의 DTI를 넘지 못하도록 규제합니다. 예를 들어 DTI 40% 규제가 적용되는 경우, 연 소득이 5천만 원인 차주는 연간 상환액이 2천만 원을 넘을 수 없으므로 대출 한도가 제한됩니다. 따라서 소득이 적거나 기존 대출이 많은 경우 신규 대출 승인이 거절될 수 있습니다. 특히 부동산 대출과 관련해 규제가 강화되면서, DTI는 집을 구매하려는 사람들에게 반드시 확인해야 할 중요한 기준이 되었습니다.
 

결론

DTI는 소득 대비 대출 상환 부담을 보여주는 지표로, 대출 승인 여부와 한도를 좌우합니다. DSR보다 완화된 기준이지만, 여전히 주택담보대출 심사에서는 절대적인 영향력을 가집니다. 따라서 신규 대출을 고려할 때는 반드시 본인의 DTI를 계산해보고, 무리한 대출 계획을 피하는 것이 현명한 선택입니다.
 

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